공인중개사 3자간 등기명의신탁 · 진정명의회복 · 제24회 80번 해설

핵심 해설

본 사안은 매매계약의 당사자가 甲이고 등기명의만 乙로 이전한 이른바 '3자간 등기명의신탁'에 해당한다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조에 따라 명의신탁약정과 그에 따른 乙명의의 등기는 모두 무효이므로, X부동산의 소유권은 매도인 丙에게 그대로 남아 있다. 따라서 매도인 丙은 소유자로서 무효인 乙명의 등기에 대해 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기(또는 말소등기)를 청구할 수 있으므로 ④가 옳다. ①은 등기가 무효이므로 乙이 소유자가 아니어서 틀리고, ②는 무효인 명의신탁약정을 애초에 '해지'할 수 없어(무효행위이므로) 甲이 乙에게 직접 소유권이전등기를 청구할 수 없어 틀리며, ③도 乙이 소유권을 취득한 바 없어 부당이득이 성립하지 않으므로 틀리고, ⑤는 부동산실명법상 배우자 특례(제8조)는 법률상 배우자에게만 적용되고 사실혼 배우자에게는 적용되지 않아 명의신탁약정이 무효이므로 틀렸다.

법령 근거

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조법제처 원문 →
• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조법제처 원문 →

쉬운 설명

매수인이 매도인과 직접 계약하고 등기만 제3자 명의로 하는 3자간 등기명의신탁에서는 명의신탁약정과 그 등기가 모두 무효라서 소유권은 매도인에게 그대로 남습니다. 따라서 매도인은 무효인 등기명의인을 상대로 진정명의회복을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 등기명의인은 소유자가 아니고, 애초에 무효인 약정은 해지할 수 없으며, 명의수탁자가 소유권을 취득한 바 없어 부당이득도 성립하지 않고, 배우자 특례는 법률상 배우자에게만 적용되어 사실혼 관계에는 적용되지 않습니다.

용어 설명

3자간 등기명의신탁

명의신탁자가 매도인과 직접 매매계약을 체결하고, 등기명의만 명의수탁자 앞으로 이전하는 형태의 명의신탁. 명의신탁약정과 등기가 모두 무효이며 소유권은 매도인에게 남는다(판례).

진정명의회복

무효인 등기명의로 인해 등기부상 소유명의를 상실한 진정한 소유자가, 현재 등기명의인을 상대로 자신 앞으로 소유권이전등기를 청구할 수 있는 법리(판례상 인정된 청구원인).

선택지별 해설

• ① 틀림. 乙명의의 등기는 부동산실명법 제4조에 따라 무효이므로 乙은 소유자가 아니다.
• ② 틀림. 명의신탁약정 자체가 처음부터 무효이므로 이를 '해지'하는 것은 개념상 성립하지 않고, 甲은 乙에게 직접 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
• ③ 틀림. 乙은 등기명의만 가질 뿐 소유권을 취득한 바 없어 부당이득이 성립하지 않으므로 甲의 부당이득반환청구는 인정되지 않는다.
• ④ 옳음(정답). 진정한 소유자인 丙은 무효인 乙명의 등기에 대해 진정명의회복을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
• ⑤ 틀림. 부동산실명법상 배우자 특례는 법률상 배우자에게만 적용되며, 사실혼 관계에는 적용되지 않아 명의신탁약정은 무효이다(판례).

암기팁

3자간 명의신탁은 등기까지 무효 - 소유권은 그대로 '매도인' 것!