주택관리사보 1차 필요비 · 유익비 · 제13회 29번 해설

핵심 해설

임차인의 비용상환청구권을 정한 제626조는 제652조가 열거한 강행규정에 들어 있지 않아 임의규정이다. 따라서 임차인이 비용상환청구권을 미리 포기하는 약정도 유효하다는 것이 판례이므로 ④가 옳다. ③은 필요비까지 「가액의 증가가 현존한 때」로 묶은 점에서 제626조 제1항과 어긋나고, ⑤는 임대인의 동의 없는 전대여서 전차인이 임대인에게 대항하지 못한다(제629조).

법령 근거

• 민법 제626조법제처 원문 →
• 민법 제652조법제처 원문 →
• 민법 제629조법제처 원문 →
• 민법 제567조법제처 원문 →
• 민법 제214조법제처 원문 →
• 민법 제404조법제처 원문 →

판례 근거

• 선택지 ④ · 임차인의 비용상환청구권 포기 약정의 효력 제626조는 임의규정이므로 임차인이 비용상환청구권을 미리 포기하기로 한 약정도 유효하다.
• 선택지 ② · 등기 없는 임차인이 불법점유자에게 직접 방해배제를 청구할 수 있는지 등기하지 않은 임차권은 채권에 지나지 않으므로 임차인은 불법점유자에게 임차권 자체에 기하여 퇴거를 청구할 수 없고, 임대인의 소유권에 기한 방해제거청구권을 대위하여 행사하여야 한다.
• 선택지 ① · 면적을 지정한 임대차에서 면적이 부족한 경우 담보책임을 물을 수 있는지 임대차도 유상계약이므로 매도인의 담보책임에 관한 규정이 준용되어 임차인은 담보책임을 물을 수 있다.

쉬운 설명

甲이 乙의 건물을 빌렸지만 임차권 등기는 하지 않았다. 등기가 없으면 임차권은 乙에게만 주장할 수 있는 권리라서, 건물을 무단으로 차지한 丙에게 직접 나가라고 할 수는 없다. 대신 甲은 乙이 가진 소유권의 힘을 빌려 丙을 내보낼 수 있다. 한편 고친 값을 돌려받을 권리는 미리 포기해도 되는 권리다.

용어 설명

필요비

목적물을 보존하는 데 들어간 비용을 말한다. 임차인은 지출한 즉시 임대인에게 상환을 청구할 수 있다.

유익비

목적물을 개량하여 가치를 높이는 데 들어간 비용을 말한다. 임대차가 끝날 때 가액의 증가가 남아 있는 경우에만 상환을 청구할 수 있다.

채권자대위권

채권자가 자기 채권을 지키기 위해 채무자가 가진 권리를 대신 행사하는 것을 말한다.

선택지별 해설

• ① 임대차도 유상계약이므로 매도인의 담보책임에 관한 규정이 준용된다(제567조). 면적을 지정하여 빌렸는데 실제 면적이 부족하다면 임차인은 담보책임을 물을 수 있으므로, 물을 수 없다는 설명은 옳지 않다.
• ② 등기하지 않은 임차권은 임대인에게만 주장할 수 있는 채권이어서 그 자체로 제3자에게 방해배제를 청구할 수 없고, 임차인은 임대인의 소유권에 기한 방해제거청구권(제214조)을 대위하여 행사하여야 한다는 것이 판례다(제404조).
• ③ 제626조 제1항. 필요비는 지출한 즉시 상환을 청구할 수 있다. 「가액의 증가가 현존한 때에 한하여」라는 제한은 제626조 제2항의 유익비에만 붙는다.
• ④ 제626조는 제652조가 열거한 강행규정에 들어 있지 않으므로 임의규정이고, 임차인이 비용상환청구권을 포기하는 약정도 유효하다는 것이 판례다. (정답)
• ⑤ 제629조. 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하면 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 전차인은 자기의 전차권을 임대인에게 주장하지 못한다.

암기팁

제652조에 이름이 적힌 조문만 강행규정이다. 비용상환청구권(제626조)은 그 명단에 없으므로 포기 약정이 유효하다.