매매의 성립과 계약금
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1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다
22문항
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제564조
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2 법령 근거 — 조문이 곧 정답입니다
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민법 제564조(매매의 일방예약)
①매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.
②전항의 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다.
③예약자가 전항의 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 22문항 중 10문항이 인용②전항의 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다.
③예약자가 전항의 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다.
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민법 제563조(매매의 의의)
매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 22문항 중 6문항이 인용민법 제565조(해약금)
①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 22문항 중 4문항이 인용②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
민법 제566조(매매계약의 비용의 부담)
매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 22문항 중 2문항이 인용민법 제567조(유상계약에의 준용)
본절의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 22문항 중 1문항이 인용민법 제590조(환매의 의의)
①매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다.
②전항의 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다.
③전2항의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 22문항 중 1문항이 인용②전항의 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다.
③전2항의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다.
3 쉬운 설명
매매 = 「재산권을 넘겨주기로 하고, 그 대가로 돈을 내기로 약속하는 계약」
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계약서에 도장을 찍는다고 집이 곧바로 넘어가는 것은 아닙니다. 「넘겨주겠다」는 의무와 「돈을 내겠다」는 의무가 생길 뿐입니다. 그래서 매매는 권리를 직접 옮기는 처분행위가 아니라 의무를 지는 행위입니다. 판 사람과 산 사람이 비용을 나눌 때도 특별한 약속이 없으면 반반씩 냅니다.
매매를 하기 전의 약속 — 예약
예약을 해 둔다→한쪽이 「사겠다」 한마디(완결 의사표시)→그 순간 매매가 성립
한쪽만 이 버튼(예약완결권)을 쥐고 있으면 일방예약이고, 한쪽이 승낙할 의무만 지는 편무예약과는 다릅니다. 버튼을 누를 때 돈을 먼저 낼 필요는 없습니다. 이 버튼은 등기부에 미리 표시해 둘 수 있는데, 그것이 가등기입니다. 다만 정해 둔 기간(정하지 않았으면 예약한 때부터 10년)이 지나면 버튼은 사라지고, 물건을 먼저 넘겨받았다고 해서 그 시간이 멈추지도 않습니다.
계약금 — 이행하기 전까지의 「해약금」
계약금을 건넨다→아직 이행에 착수하지 않았다면→산 사람은 계약금을 포기, 판 사람은 두 배를 내밀고 해제
예를 들어 계약금 3천만 원을 받은 판 사람이 계약을 없애려면 두 배인 6천만 원을 내밀면 됩니다. 산 사람이 안 받겠다고 해도 법원에 맡기는 공탁까지는 필요 없습니다. 이렇게 해제하면 따로 손해배상을 하지 않습니다.
이것만은 헷갈리지 말자
- 토지거래허가를 받은 것만으로는 이행에 착수한 것이 아닙니다. 아직 계약금으로 해제할 수 있습니다.
- 계약금은 실제로 건네야 성립하는 계약(요물계약)이고, 본계약에 딸린 계약(종된 계약)이라 본계약이 취소되면 함께 사라집니다.
- 계약금은 위약금으로 하기로 한 특약이 없으면 손해배상액의 예정이 아닙니다.
- 계약금을 나중에 주기로 하고 주지 않으면, 받을 사람은 계약금을 달라고 하거나 그 약속(계약금약정)을 해제할 수 있습니다. 아직 받지 않은 계약금으로 해약금 해제를 하는 것과는 다릅니다.
4 이 개념이 나온 기출문제
- 제29회 2번
- 제29회 13번
- 제29회 36번
- 제28회 2번
- 제28회 36번
- 제27회 2번
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- 제26회 2번
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5 체크리스트 + 암기팁
함정 주의. 계약금계약은 「요물·종된 계약」 두 성질로 붙잡는다. 요물이라 주지 않으면 성립하지 않고, 종된 계약이라 본계약이 없어지면 함께 없어진다.
- 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기며, 의무부담행위(채권행위)이다(제563조). 매매계약에 관한 비용은 쌍방이 균분하여 부담한다(제566조). 매매의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용하되 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다(제567조). 임대차도 유상계약이라 담보책임 규정이 준용된다(판례).
- 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생기며, 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자가 상당한 기간을 정하여 확답을 최고할 수 있고, 그 기간 내에 확답을 받지 못하면 예약은 효력을 잃는다(제564조). 예약완결권은 형성권이라 행사기간은 제척기간이다(판례).
- 예약완결권은 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기의 대상이 되고, 일신전속권이 아닌 재산권이라 채권자대위권의 목적이 될 수 있다(판례). 목적물을 인도받아 점유하고 있어도 제척기간이 지나면 소멸하고, 그 경과는 당사자의 주장이 없어도 법원이 직권으로 조사한다(판례). 재판상 행사하면 소장 부본이 제척기간 내에 송달되어야 하고, 완결 의사표시 전에 목적물이 멸실되어 이행불능이면 매매의 효력이 생기지 않는다(판례).
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- 계약당시 계약금 등의 명목으로 교부한 때에는 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 해제할 수 있으며, 이때 손해배상 규정(제551조)은 적용하지 않는다(제565조). 이 해제는 이행에 착수하기 전에만 하므로 원상회복의무도 생기지 않는다. 이행의 착수는 객관적으로 이행행위의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것을 말하고 이행제공의 정도까지 갈 필요는 없다(판례). 배액상환 해제는 이행의 제공으로 족하고 공탁은 필요 없으며, 토지거래허가만으로는 이행의 착수가 아니고, 유동적 무효 상태의 매매도 해약금으로 해제할 수 있다(판례).
- 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하는 요물계약이고 주계약에 종된 계약이라 주계약이 무효·취소되면 효력을 잃는다(판례). 위약금 특약이 없는 한 손해배상액의 예정이 아니며, 위약벌은 제398조 제2항을 유추하여 감액할 수 없고 과도하게 무거우면 공서양속에 반해 무효가 되며, 계약금이 위약벌이면 그 몰취와 별도로 채무불이행에 따른 손해배상을 청구할 수 있다(판례). 계약금 전부를 나중에 지급하기로 한 경우 교부자가 지급하지 않으면 상대방은 지급을 청구하거나 계약금약정을 해제할 수 있다(판례).
- 환매는 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 목적물을 환매하는 것이다. 환매대금에 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의하고, 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 상계한 것으로 본다(제590조).