주택관리사보 1차 계약금계약 · 해약금 · 제23회 37번 해설

핵심 해설

판례에 따르면 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정했는데 교부자가 이를 지급하지 않으면, 상대방은 계약금의 지급을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있다. 따라서 ③이 옳다. 계약금계약은 주계약에 종된 계약이고, 위약벌은 감액 대상이 아니며, 유동적 무효인 매매도 해약금 해제가 가능하고, 해약금 해제에는 손해배상이 따르지 않는다(제565조 제2항).

법령 근거

• 민법 제565조법제처 원문 →
• 민법 제398조법제처 원문 →
• 민법 제103조법제처 원문 →
• 민법 제551조법제처 원문 →

판례 근거

• 선택지 ③ · 계약금 미지급과 계약금약정 해제 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우 교부자가 계약금을 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급을 구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있다.
• 선택지 ① · 주계약 취소와 계약금계약 계약금계약은 주된 계약에 종된 계약이므로 주된 계약이 무효·취소되면 계약금계약도 효력을 잃는다.
• 선택지 ② · 위약벌의 감액 — 대법원 2015.12.10. 선고 2014다14511 위약벌의 약정은 손해배상액의 예정과 다르므로 제398조 제2항을 유추적용하여 감액할 수 없고, 의무 강제로 얻는 이익에 비해 과도하게 무거우면 공서양속에 반하여 일부 또는 전부가 무효가 된다.
• 선택지 ④ · 유동적 무효 매매와 해약금 해제 — 대법원 1997.06.27. 선고 97다9369 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약도 해약금에 관한 규정에 따라 해제할 수 있다.

쉬운 설명

계약금을 '나중에 주겠다'고 약속하고 주지 않으면, 받기로 한 쪽은 '약속한 계약금을 달라'고 하거나 그 약속(계약금약정)을 깰 수 있다. 계약금을 아직 받지 않았으니 해약금 규정으로 계약을 푸는 것과는 다른 이야기다.

용어 설명

계약금계약

계약금을 주고받기로 하는 약정. 주된 계약에 딸린 종된 계약이다

해약금

당사자가 계약금을 포기하거나 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있게 하는 계약금의 성질

위약벌

채무불이행 때 손해배상과 별도로 제재로서 몰수하기로 한 돈

유동적 무효

허가를 받기 전까지는 효력이 없지만 허가를 받으면 처음부터 유효가 되는 상태

선택지별 해설

• ① 판례에 따르면 계약금계약은 금전 등을 실제로 교부해야 성립하는 요물계약이지만 주계약에 종된 계약이어서, 주계약이 취소되면 계약금계약도 효력을 잃는다.
• ② 판례에 따르면 위약벌에는 손해배상액 예정의 감액 규정(제398조 제2항)을 유추적용할 수 없다. 다만 부당하게 과도하면 공서양속 위반(제103조)으로 일부나 전부가 무효가 될 수 있다.
• ③ 판례에 따르면 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우 교부자가 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있다. (정답)
• ④ 판례에 따르면 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약도 해약금 규정(제565조)에 따라 계약금을 포기하거나 배액을 상환하여 해제할 수 있다.
• ⑤ 해약금에 의한 해제에는 해제와 손해배상에 관한 제551조가 적용되지 않으므로(제565조 제2항) 손해배상의무가 생기지 않는다.

암기팁

계약금계약 = 요물·종된 계약 · 위약벌 = 감액 X(과도하면 제103조) · 유동적 무효도 해약금 해제 O · 해약금 해제 = 손해배상 X.