주택상환사채와 국민주택채권(주택도시기금)
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주택법 시행령 제86조
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주택법 시행령 제86조(주택상환사채의 상환 등)
① 주택상환사채의 상환기간은 3년을 초과할 수 없다.
② 제1항의 상환기간은 주택상환사채 발행일부터 주택의 공급계약체결일까지의 기간으로 한다.
③ 주택상환사채는 양도하거나 중도에 해약할 수 없다. 다만, 해외이주 등 국토교통부령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우는 예외로 한다.
출처: 주택법 시행령 [시행 2026. 9. 8.] [대통령령 제36657호, 2026. 9. 8., 일부개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 10문항 중 4문항이 인용② 제1항의 상환기간은 주택상환사채 발행일부터 주택의 공급계약체결일까지의 기간으로 한다.
③ 주택상환사채는 양도하거나 중도에 해약할 수 없다. 다만, 해외이주 등 국토교통부령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우는 예외로 한다.
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주택법 제2조(정의)
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.<개정 2017. 12. 26., 2018. 1. 16., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9., 2020. 8. 18., 2021. 12. 21., 2023. 6. 7., 2023. 12. 26., 2026. 3. 5.>
5. “국민주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.
가. 국가ㆍ지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 한다) 또는 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)가 건설하는 주택
나. 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택
출처: 주택법 [법률 제21902호, 2026. 9. 8., 일부개정] 국가법령정보센터 원문 대조(제2조 중 제5호만) · 이 개념 기출 10문항 중 1문항이 인용5. “국민주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.
가. 국가ㆍ지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 한다) 또는 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)가 건설하는 주택
나. 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택
주택법 제80조(주택상환사채의 발행)
① 한국토지주택공사와 등록사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택으로 상환하는 사채(이하 “주택상환사채”라 한다)를 발행할 수 있다. 이 경우 등록사업자는 자본금ㆍ자산평가액 및 기술인력 등이 대통령령으로 정하는 기준에 맞고 금융기관 또는 주택도시보증공사의 보증을 받은 경우에만 주택상환사채를 발행할 수 있다.
② 주택상환사채를 발행하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택상환사채발행계획을 수립하여 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다.
③ 주택상환사채의 발행요건 및 상환기간 등은 대통령령으로 정한다.
출처: 주택법 [법률 제21902호, 2026. 9. 8., 일부개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 10문항 중 4문항이 인용② 주택상환사채를 발행하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택상환사채발행계획을 수립하여 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다.
③ 주택상환사채의 발행요건 및 상환기간 등은 대통령령으로 정한다.
주택법 제81조(발행책임과 조건 등)
① 제80조에 따라 주택상환사채를 발행한 자는 발행조건에 따라 주택을 건설하여 사채권자에게 상환하여야 한다.
② 주택상환사채는 기명증권(記名證券)으로 하고, 사채권자의 명의변경은 취득자의 성명과 주소를 사채원부에 기록하는 방법으로 하며, 취득자의 성명을 채권에 기록하지 아니하면 사채발행자 및 제3자에게 대항할 수 없다.
③ 국토교통부장관은 사채의 납입금이 택지의 구입 등 사채발행 목적에 맞게 사용될 수 있도록 그 사용 방법ㆍ절차 등에 관하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 필요한 조치를 하여야 한다.
출처: 주택법 [법률 제21902호, 2026. 9. 8., 일부개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 10문항 중 1문항이 인용② 주택상환사채는 기명증권(記名證券)으로 하고, 사채권자의 명의변경은 취득자의 성명과 주소를 사채원부에 기록하는 방법으로 하며, 취득자의 성명을 채권에 기록하지 아니하면 사채발행자 및 제3자에게 대항할 수 없다.
③ 국토교통부장관은 사채의 납입금이 택지의 구입 등 사채발행 목적에 맞게 사용될 수 있도록 그 사용 방법ㆍ절차 등에 관하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 필요한 조치를 하여야 한다.
주택법 제82조(주택상환사채의 효력)
제8조에 따라 등록사업자의 등록이 말소된 경우에도 등록사업자가 발행한 주택상환사채의 효력에는 영향을 미치지 아니한다.
출처: 주택법 [법률 제21902호, 2026. 9. 8., 일부개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 10문항 중 3문항이 인용주택법 시행령 제84조(등록사업자의 주택상환사채 발행)
① 법 제80조제1항 후단에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 다음 각 호의 기준 모두를 말한다.
1. 법인으로서 자본금이 5억원 이상일 것
2. 「건설산업기본법」 제9조에 따라 건설업 등록을 한 자일 것
3. 최근 3년간 연평균 주택건설 실적이 300호 이상일 것
② 등록사업자가 발행할 수 있는 주택상환사채의 규모는 최근 3년간의 연평균 주택건설 호수 이내로 한다.
출처: 주택법 시행령 [시행 2026. 9. 8.] [대통령령 제36657호, 2026. 9. 8., 일부개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 10문항 중 3문항이 인용1. 법인으로서 자본금이 5억원 이상일 것
2. 「건설산업기본법」 제9조에 따라 건설업 등록을 한 자일 것
3. 최근 3년간 연평균 주택건설 실적이 300호 이상일 것
② 등록사업자가 발행할 수 있는 주택상환사채의 규모는 최근 3년간의 연평균 주택건설 호수 이내로 한다.
주택법 시행령 제87조(납입금의 사용)
① 주택상환사채의 납입금은 다음 각 호의 용도로만 사용할 수 있다.
1. 택지의 구입 및 조성
2. 주택건설자재의 구입
3. 건설공사비에의 충당
4. 그 밖에 주택상환을 위하여 필요한 비용으로서 국토교통부장관의 승인을 받은 비용에의 충당
② 주택상환사채의 납입금은 해당 보증기관과 주택상환사채발행자가 협의하여 정하는 금융기관에서 관리한다.
③ 제2항에 따라 납입금을 관리하는 금융기관은 국토교통부장관이 요청하는 경우에는 납입금 관리상황을 보고하여야 한다.
출처: 주택법 시행령 [시행 2026. 9. 8.] [대통령령 제36657호, 2026. 9. 8., 일부개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 10문항 중 2문항이 인용1. 택지의 구입 및 조성
2. 주택건설자재의 구입
3. 건설공사비에의 충당
4. 그 밖에 주택상환을 위하여 필요한 비용으로서 국토교통부장관의 승인을 받은 비용에의 충당
② 주택상환사채의 납입금은 해당 보증기관과 주택상환사채발행자가 협의하여 정하는 금융기관에서 관리한다.
③ 제2항에 따라 납입금을 관리하는 금융기관은 국토교통부장관이 요청하는 경우에는 납입금 관리상황을 보고하여야 한다.
주택도시기금법 제7조(국민주택채권의 발행 등)
① 정부는 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 기금의 부담으로 국민주택채권을 발행할 수 있다.
② 제1항의 국민주택채권은 국토교통부장관의 요청에 따라 재정경제부장관이 발행한다. <개정 2025. 10. 1.>
③ 국민주택채권에 관하여 이 법에서 규정한 것을 제외하고는 「국채법」을 적용한다. <개정 2020. 6. 9.>
④ 국민주택채권의 종류ㆍ이율, 발행의 방법ㆍ절차 및 상환과 발행사무 취급 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
출처: 주택도시기금법 [시행 2026. 6. 2.] [법률 제21738호, 2026. 6. 2., 타법개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 10문항 중 2문항이 인용② 제1항의 국민주택채권은 국토교통부장관의 요청에 따라 재정경제부장관이 발행한다. <개정 2025. 10. 1.>
③ 국민주택채권에 관하여 이 법에서 규정한 것을 제외하고는 「국채법」을 적용한다. <개정 2020. 6. 9.>
④ 국민주택채권의 종류ㆍ이율, 발행의 방법ㆍ절차 및 상환과 발행사무 취급 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
3 쉬운 설명
주택상환사채 = 「돈이 아니라 주택으로 갚는 사채」
한국토지주택공사와 등록사업자가 발행합니다. 등록사업자는 자본금·자산평가액·기술인력 등이 기준에 맞고 금융기관이나 주택도시보증공사의 보증을 받은 경우에만 발행할 수 있습니다. 발행하려는 자는 발행계획을 세워 국토교통부장관의 승인을 받아야 하고, 사채를 발행한 자는 발행조건에 따라 주택을 지어 사채권자에게 상환해야 합니다.
5문단 · 상세한 내용보기접어서 간단히 보기
발행계획 수립→국토교통부장관 승인→사채 발행→공급계약체결일까지 3년 이내→주택으로 상환
주택상환사채 한눈에
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 발행할 수 있는 자 | 한국토지주택공사, 등록사업자 |
| 등록사업자의 요건(시행령상) | 법인으로 자본금 5억원 이상, 건설업 등록, 최근 3년간 연평균 주택건설 실적 300호 이상 |
| 발행 규모 | 등록사업자는 최근 3년간의 연평균 주택건설 호수 이내 |
| 상환기간 | 발행일부터 주택의 공급계약체결일까지, 3년을 초과할 수 없음 |
| 양도·중도해약 | 할 수 없음. 해외이주 등 부득이한 사유는 예외 |
| 납입금 관리 | 보증기관과 발행자가 협의해 정하는 금융기관 |
| 등록말소의 영향 | 이미 발행한 사채의 효력에는 영향이 없음 |
납입금은 택지의 구입·조성, 주택건설자재의 구입, 건설공사비 충당 등에 씁니다. 사채는 기명증권이고, 승인을 한 국토교통부장관은 발행 대상지역 관할 시ㆍ도지사에게 그 내용을 통보합니다.
국민주택채권과 주택도시기금
국민주택채권과 기금은 지금 주택법이 아니라 주택도시기금법에서 정합니다. 채권은 국토교통부장관의 요청에 따라 재정경제부장관이 발행하고, 기금은 국토교통부장관이 운용ㆍ관리합니다. 기금의 결산에서 손실이 생기면 적립금으로 먼저 메우고, 그래도 남는 손실액은 정부가 일반회계에서 보전할 수 있습니다.
이것만은 헷갈리지 말자
- 발행계획을 승인하는 사람은 금융감독원장이 아니라 국토교통부장관입니다.
- 등록사업자의 등록이 말소되어도 이미 발행한 주택상환사채는 효력을 잃지 않습니다.
- 납입금을 관리하는 금융기관은 국토교통부장관이 지정하는 곳이 아니라 보증기관과 발행자가 협의해 정하는 곳입니다.
- 3년은 상환기간의 상한이고, 최근 3년간 연평균 실적은 등록사업자의 발행 규모와 요건 기준입니다. 서로 다른 3년입니다.
4 이 개념이 나온 기출문제
해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.
5 체크리스트 + 암기팁
암기팁. 주택상환사채는 「승인은 국토교통부장관 · 상환기간 3년 이내 · 양도·중도해약 불가 · 등록말소돼도 효력 유지」로 외웁니다.
함정 주의. 「효력 상실」과 「금융감독원장 승인」은 틀린 보기로 자주 나옵니다. 말소되어도 효력은 유지되고, 승인권자는 국토교통부장관입니다.
함정 주의. ⚠️ 기출에서는 국민주택채권을 주택법의 규정으로, 발행 주체를 「기획재정부장관」으로, 기금을 「국민주택기금」으로 적었으나, 지금은 주택도시기금법에서 정하고 기금은 주택도시기금, 발행 주체는 재정경제부장관입니다. 등록사업자의 실적 단위도 기출은 「300세대」, 지금 시행령은 「300호 이상」입니다.
- 상환기간: 주택상환사채의 상환기간은 시행령상 3년을 초과할 수 없고(빈칸 정답 3), 발행일부터 주택의 공급계약체결일까지의 기간으로 한다(빈칸 정답 공급계약체결일). 주택상환사채는 양도하거나 중도에 해약할 수 없고, 해외이주 등 부득이한 사유만 예외다.
- 효력과 발행 주체: 한국토지주택공사와 등록사업자가 발행할 수 있고, 등록사업자의 등록이 말소되어도 이미 발행한 사채의 효력에는 영향이 없다(효력을 상실한다는 서술은 틀리다). 등록사업자가 발행할 수 있는 규모는 최근 3년간의 연평균 주택건설 호수 이내이고, 승인 후 국토교통부장관이 발행 대상지역 관할 시ㆍ도지사에게 통보한다.
- 발행계획의 승인과 납입금: 발행계획의 승인권자는 금융감독원장이 아니라 국토교통부장관이다. 등록사업자는 자본금 등이 기준에 맞고 금융기관 또는 주택도시보증공사의 보증을 받은 경우에만 발행할 수 있다. 납입금은 보증기관과 발행자가 협의하여 정하는 금융기관에서 관리하며(국토교통부장관이 지정하는 금융기관이 아니다), 그 금융기관은 국토교통부장관이 요청하면 관리상황을 보고한다.
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- 등록사업자의 발행 요건(시행령상): 법인으로서 자본금 5억원 이상, 건설업 등록, 최근 3년간 연평균 주택건설 실적 300호 이상이다(빈칸 정답 300). 납입금은 택지의 구입·조성, 주택건설자재의 구입, 건설공사비 충당과 국토교통부장관이 승인한 비용에 쓴다.
- 국민주택채권·기금: 주택도시기금법에서 정하며, 채권은 국토교통부장관의 요청에 따라 재정경제부장관이 발행하고 발행기간은 시행령상 1년을 단위로 한다. 기금은 국토교통부장관이 운용ㆍ관리하며, 결산 손실은 적립금으로 먼저 보전하고 남는 손실액은 정부가 일반회계에서 보전할 수 있다(빈칸 정답 일반회계).
- 공급질서 교란과 사채: 주택상환사채는 주택을 공급받을 수 있는 증서로서 양도·양수·알선이 금지되고(빈칸 정답 주택상환사채), 위반하면 국토교통부장관이 10년의 범위에서 입주자자격을 제한할 수 있다. 사채는 기명증권이어서 취득자의 성명과 주소를 사채원부에 기록하지 않으면 사채발행자와 제3자에게 대항할 수 없다.