구분소유와 공용부분(공유지분·관리와 변경·대지사용권)
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8문항
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집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제13조
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집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제13조(전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성)
① 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없다.
③ 공용부분에 관한 물권의 득실변경(得失變更)은 등기가 필요하지 아니하다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
출처: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 8문항 중 5문항이 인용② 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없다.
③ 공용부분에 관한 물권의 득실변경(得失變更)은 등기가 필요하지 아니하다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
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집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제6조(건물의 설치ㆍ보존상의 흠 추정)
전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.
출처: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 8문항 중 3문항이 인용집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조(공용부분의 귀속 등)
① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 “일부공용부분”이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.
② 제1항의 공유에 관하여는 제11조부터 제18조까지의 규정에 따른다. 다만, 제12조, 제17조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
출처: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 8문항 중 3문항이 인용② 제1항의 공유에 관하여는 제11조부터 제18조까지의 규정에 따른다. 다만, 제12조, 제17조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제12조(공유자의 지분권)
① 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다.
② 제1항의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
출처: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 8문항 중 3문항이 인용② 제1항의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조(공용부분의 변경)
① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.<개정 2020. 2. 4.>
1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우
2. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우
② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
출처: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 8문항 중 4문항이 인용1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우
2. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우
② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조(공용부분의 관리)
① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.<개정 2020. 2. 4.>
② 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제1항 본문에 따른 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하며, 구분소유자의 권리ㆍ의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다.<신설 2012. 12. 18.>
③ 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다.<개정 2012. 12. 18.>
④ 제1항 본문의 경우에는 제15조제2항을 준용한다.<개정 2012. 12. 18.>
[전문개정 2010. 3. 31.]
출처: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 8문항 중 3문항이 인용② 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제1항 본문에 따른 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하며, 구분소유자의 권리ㆍ의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다.<신설 2012. 12. 18.>
③ 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다.<개정 2012. 12. 18.>
④ 제1항 본문의 경우에는 제15조제2항을 준용한다.<개정 2012. 12. 18.>
[전문개정 2010. 3. 31.]
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조(공용부분의 부담ㆍ수익)
각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.
출처: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 8문항 중 4문항이 인용집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력)
공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.
출처: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 8문항 중 3문항이 인용3 쉬운 설명
공용부분 = 「구분소유자 전원이 함께 쓰고 함께 가지는 부분」 · 전유부분 = 「구분소유자 한 사람이 가지는 부분」
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공용부분은 모두의 것이어서 각자 용도에 맞게 쓸 수 있습니다. 시험은 공유 규칙의 숫자와 말 한 군데를 바꿔 놓고 「옳지 않은 것」을 고르게 합니다.
공용부분의 기본 규칙
| 무엇 | 규칙 |
|---|---|
| 귀속 | 구분소유자 전원의 공유. 일부의 구분소유자만 공용하도록 제공됨이 명백한 일부공용부분은 그들의 공유 |
| 지분 | 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따름 |
| 처분 | 지분은 전유부분의 처분에 따라가고, 전유부분과 분리하여 처분할 수 없음 |
| 사용 | 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있음 |
| 비용·이익 | 규약에 달리 정한 바가 없으면 지분의 비율에 따라 부담하고 취득함 |
| 채권 | 공용부분에 관해 다른 공유자에게 가지는 채권은 특별승계인에게도 행사할 수 있음 |
공용부분의 관리비용은 사람 수대로 똑같이 나누는 것이 아니라 각자의 지분 비율대로 부담합니다. 공용부분에서 생긴 채권은 집을 산 새 주인에게도 행사할 수 있습니다.
바꾸는 일과 관리하는 일은 결의가 다릅니다
| 일 | 어떻게 정하나 |
|---|---|
| 공용부분의 변경 | 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의. 개량을 위한 것으로 지나치게 많은 비용이 들지 않으면 통상의 집회결의로 할 수 있음 |
| 공용부분의 관리 | 통상의 집회결의. 다만 보존행위는 각 공유자가 할 수 있고, 규약으로 달리 정할 수 있음 |
공용부분을 바꾸는 데 모든 소유자의 동의까지 필요한 것은 아닙니다. 다만 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다.
대지와 대지사용권
통로, 주차장, 정원, 부속건물의 대지처럼 건물이 있는 토지와 하나로 관리되거나 사용되는 토지는 규약으로 건물의 대지로 할 수 있습니다. 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하려고 건물의 대지에 대해 가지는 권리이며, 전유부분과 분리하여 처분할 수 없습니다. 다만 규약으로 달리 정하면 그에 따릅니다.
건물의 흠과 구분소유권의 한계
전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 다른 사람에게 손해를 입히면, 그 흠은 공용부분에 있는 것으로 추정합니다. 구조상 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적이 될 수 없지만, 구분소유할 수 있는 건물부분은 규약으로 공용부분으로 정할 수 있습니다.
이것만은 헷갈리지 말자
- 공용부분의 변경은 전원의 동의가 아니라 구분소유자와 의결권의 3분의 2 이상의 결의입니다.
- 건물의 흠은 공용부분에 있는 것으로 「추정」하는 것이지 「간주」하는 것이 아닙니다.
- 관리비용은 균등 부담이 아니라 지분 비율 부담이며, 공용부분 채권은 특별승계인에게도 행사할 수 있습니다.
- 대지사용권을 가지지 않은 구분소유자에게 철거를 청구할 권리를 가진 사람은 구분소유권을 시가로 매도하라고 청구할 수 있고, 공시지가가 아닙니다.
4 이 개념이 나온 기출문제
해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.
5 체크리스트 + 암기팁
암기팁. 공용부분의 변경은 구분소유자와 의결권의 3분의 2 이상, 보존행위는 각 공유자가 혼자서도 할 수 있습니다.
함정 주의. 건물의 흠은 공용부분에 있는 것으로 「추정」하며 「간주」가 아닙니다. 관리비용은 균등이 아니라 지분의 비율로 나누고, 공용부분에 관한 채권은 특별승계인에게도 행사할 수 있습니다.
함정 주의. ⚠️ 기출(제14회)에서는 공용부분 변경의 결의 정족수를 구분소유자 및 의결권 각 4분의 3 이상으로 적었으나, 지금 조문은 구분소유자 및 의결권 각 3분의 2 이상입니다.
- 공용부분의 변경은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로 정하며 전원의 동의가 필요하지 않다. 개량을 위한 것으로 지나치게 많은 비용이 들지 않으면 통상의 집회결의로 할 수 있고, 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 승낙을 받아야 한다(제15조).
- 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다(제11조). 지분은 전유부분의 면적 비율에 따르고(제12조 제1항), 규약에 달리 정한 바가 없으면 지분의 비율에 따라 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 이익을 취득한다(제17조). 균등한 비율이라는 서술은 틀리다.
- 공용부분 지분은 전유부분의 처분에 따르며 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고(제13조 제1항·제2항), 공유자가 공용부분에 관해 다른 공유자에게 가지는 채권은 특별승계인에게도 행사할 수 있다(제18조). 통로·주차장·정원·부속건물의 대지 등은 규약으로 건물의 대지로 할 수 있다(제4조 제1항).
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- 공용부분은 구분소유자 전원의 공유이고, 일부의 구분소유자만 공용하도록 제공됨이 명백한 부분은 그들의 공유이다(제10조 제1항). 지분과 부담·수익(제12조·제17조)은 규약으로 달리 정할 수 있다(제10조 제2항). 구분소유할 수 있는 건물부분도 규약으로 공용부분으로 정할 수 있다.
- 공용부분의 관리는 통상의 집회결의로 정하되, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다(제16조 제1항). 이 사항은 규약으로 달리 정할 수 있고(제3항), 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 사람은 그 집회에 참석해 의결권을 행사할 수 있다. 다만 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하면 그러하지 않고, 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 정하는 집회이면 사전에 구분소유자의 동의를 받아야 한다(제2항).
- 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 다른 자에게 손해를 입히면 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다(제6조). 대지사용권은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없으나 규약으로 달리 정할 수 있다(제20조 제2항). 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있으면 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에게 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다(제7조).
6 예제 — 이 개념, 실제로 이렇게 나왔습니다
제27회 주택관리관계법규 22번집합건물의 소유 및 관리에 관한 법령상 공용부분에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?옳지 않은 것 고르기해설 보기 →제19회 주택관리관계법규 24번집합건물의 소유 및 관리에 관한 법령상 공용부분에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?옳지 않은 것 고르기해설 보기 →제16회 주택관리관계법규 28번집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은?옳은 것 모두 고르기해설 보기 →집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 핵심개념 목록으로
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