재정비촉진지구와 재정비촉진사업(지구 종류·지정 요건·효력 상실)
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1. “재정비촉진지구”란 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적ㆍ효율적으로 추진하기 위하여 제5조에 따라 지정하는 지구(地區)를 말한다. 이 경우 지구의 특성에 따라 다음 각 목의 유형으로 구분한다.
가. 주거지형: 노후ㆍ불량 주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구
나. 중심지형: 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구
다. 고밀복합형: 주요 역세권, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형주택의 공급 확대, 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발이 필요한 지구
2. “재정비촉진사업”이란 재정비촉진지구에서 시행되는 다음 각 목의 사업을 말한다.
가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업, 재개발사업 및 재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 및 소규모재개발사업
나. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업
다. 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따른 주거재생혁신지구의 혁신지구재생사업
라. 「공공주택 특별법」에 따른 도심 공공주택 복합사업
마. 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비사업
바. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설사업
3. “재정비촉진계획”이란 재정비촉진지구의 재정비촉진사업을 계획적이고 체계적으로 추진하기 위한 제9조에 따른 재정비촉진지구의 토지 이용, 기반시설의 설치 등에 관한 계획을 말한다.
5. “우선사업구역”이란 재정비촉진구역 중 재정비촉진사업의 활성화, 소형주택 공급 확대, 주민 이주대책 지원 등을 위하여 다른 구역에 우선하여 개발하는 구역으로서 재정비촉진계획으로 결정되는 구역을 말한다.
6. “존치지역”이란 재정비촉진지구에서 재정비촉진사업을 할 필요성이 적어 재정비촉진계획에 따라 존치하는 지역을 말한다.
8. “토지등소유자”란 다음 각 목의 구분에 따른 자를 말한다.
가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업ㆍ재개발사업 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 가로주택정비사업ㆍ소규모재개발사업, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비사업 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설사업의 경우: 재정비촉진구역에 있는 토지 또는 건축물의 소유자와 그 지상권자
나. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 경우: 재정비촉진구역에 있는 건축물 및 그 부속토지의 소유자
다. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업의 경우: 재정비촉진구역에 있는 토지의 소유자와 그 지상권자
라. 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따른 주거재생혁신지구의 혁신지구재생사업의 경우: 재정비촉진구역에 있는 토지ㆍ물건 또는 권리의 소유자
마. 「공공주택 특별법」에 따른 도심 공공주택 복합사업의 경우: 재정비촉진구역에 있는 토지 또는 건축물의 소유자
[전문개정 2011. 5. 30.]
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② 제1항에도 불구하고 제34조에 따른 도시재정비위원회가 설치된 특별시ㆍ광역시 또는 도의 경우에는 도시재정비위원회의 심의로 지방도시계획위원회의 심의를 갈음할 수 있다.
③ 제1항에도 불구하고 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 재정비촉진지구의 지정을 신청하지 아니하더라도 해당 시장ㆍ군수ㆍ구청장과의 협의를 거쳐 직접 재정비촉진지구를 지정할 수 있다. 이 경우 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사는 제4조제3항의 절차를 거치거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로 하여금 같은 항의 절차를 거치도록 하여야 하며, 지정 절차에 관하여는 제1항 및 제2항을 준용한다.
④ 다음 각 호의 자는 직접 재정비촉진지구를 지정하거나 변경한다. 이 경우 제4조제2항 각 호의 서류 및 도면을 작성하여 같은 조 제3항의 절차를 거쳐야 하며, 지정 절차에 관하여는 제1항 및 제2항을 준용한다.<개정 2013. 7. 16.>
1. 특별자치시장
2. 특별자치도지사
3. 대도시 시장. 다만, 재정비촉진사업이 필요하다고 인정되는 지역이 그 관할지역에 있고 다른 시ㆍ군ㆍ구에 걸쳐 있지 아니하는 경우에 한정한다.
⑤ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 대도시 시장은 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 재정비촉진지구를 지정하거나 변경할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 내용을 지체 없이 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.<개정 2013. 7. 16.>
⑥ 제5항에 따라 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장이 재정비촉진지구를 지정하거나 변경하였을 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.<개정 2013. 3. 23.>
[전문개정 2011. 5. 30.]
② 제5조에 따른 재정비촉진지구는 다음 각 호의 어느 하나 이상에 해당하는 경우에 지정할 수 있다.
1. 노후ㆍ불량 주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 경우
2. 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 경우
3. 주요 역세권, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형주택의 공급 확대, 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발이 필요한 경우
4. 제2조제2호 각 목에 따른 여러 사업을 체계적ㆍ계획적으로 개발할 필요가 있는 경우
5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
③ 제5조에 따라 지정되는 재정비촉진지구의 면적은 10만제곱미터 이상으로 한다. 다만, 고밀복합형 재정비촉진지구를 지정하는 경우에는 주요 역세권 또는 간선도로 교차지 등으로부터 일정 반경 이내 등 대통령령으로 정하는 지정범위에서 지정하여야 한다.<개정 2023. 12. 26.>
④ 제5조에 따른 재정비촉진지구는 2개 이상의 재정비촉진사업을 포함하여 지정하여야 한다.<개정 2023. 12. 26.>
⑤ 삭제<2023. 12. 26.>
[전문개정 2011. 5. 30.]
② 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 그 밖에 재정비촉진사업의 추진 상황으로 보아 재정비촉진지구의 지정 목적을 달성하였거나 달성할 수 없다고 인정하는 경우에는 지방도시계획위원회 또는 제34조에 따른 도시재정비위원회의 심의를 거쳐 재정비촉진지구의 지정을 해제할 수 있다.
③ 제2항에 따라 재정비촉진지구의 지정을 해제하려는 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 지방도시계획위원회 또는 제34조에 따른 도시재정비위원회 심의 전에 주민설명회를 열고 그 내용을 14일 이상 주민에게 공람하여야 하며, 지방의회의 의견을 들어야 한다. 이 경우 지방의회는 의견을 요청받은 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다.<신설 2017. 1. 17.>
④ 제2항에 따라 재정비촉진지구의 지정을 해제하려는 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 필요하다고 인정하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로 하여금 제3항에 따른 절차를 거치도록 할 수 있다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 지방의회의 의견을 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사에게 제출하여야 한다.<신설 2017. 1. 17.>
⑤ 제2항부터 제4항까지의 규정에 따라 재정비촉진지구의 지정이 해제된 경우 재정비촉진계획 결정의 효력은 상실된 것으로 본다.<신설 2012. 2. 1., 2017. 1. 17.>
⑥ 제2항부터 제4항까지의 규정에 따라 재정비촉진지구의 지정을 해제하는 경우 재정비촉진구역 내 추진위원회(「도시 및 주거환경정비법」 제31조의 추진위원회를 말한다) 또는 조합(「도시 및 주거환경정비법」 제35조의 조합을 말한다)의 구성에 동의한 토지등소유자 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다) 또는 대도시 조례로 정하는 비율 이상 또는 토지등소유자의 과반수가 해당 재정비촉진사업을 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호에 따른 정비사업으로 전환하여 계속 시행하기를 원하는 구역에서는 이 법 또는 관계 법률에 따른 종전의 지정ㆍ인가ㆍ허가ㆍ승인ㆍ신고ㆍ등록ㆍ협의ㆍ동의ㆍ심사 등(이하 이 조에서 “인가등”이라 한다)이 유효한 것으로 본다. 이 경우 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장, 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 사업시행자는 종전의 인가등을 변경하여야 한다.<신설 2012. 2. 1., 2013. 7. 16., 2017. 1. 17., 2017. 2. 8.>
⑦ 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 재정비촉진지구 지정의 효력이 상실되거나 지정을 해제하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 지체 없이 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.<개정 2012. 2. 1., 2017. 1. 17.>
[전문개정 2011. 5. 30.]
② 법 제6조제3항 단서에 따른 고밀복합형 재정비촉진지구의 지정 범위는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 역세권의 역사(驛舍)의 중심점 또는 간선도로 교차지의 교차점에서부터 500미터 이내로 한다. <신설 2010. 6. 29., 2011. 11. 30., 2019. 3. 12.>
1. 「철도의 건설 및 철도시설 유지관리에 관한 법률」에 따라 건설ㆍ운영되는 철도 또는 「도시철도법」에 따라 건설ㆍ운영되는 도시철도가 2개 이상 교차하는 역세권
2. 「철도의 건설 및 철도시설 유지관리에 관한 법률」에 따라 건설ㆍ운영되는 철도, 「도시철도법」에 따라 건설ㆍ운영되는 도시철도 또는 버스전용차로가 설치된 간선도로가 3개 이상 교차하는 역세권 또는 간선도로 교차지
3. 그 밖에 시ㆍ도 또는 대도시의 조례로 정하는 주요 역세권 또는 간선도로 교차지
③ 삭제 <2024. 4. 23.>
3 쉬운 설명
재정비촉진지구 = 「도시의 낙후된 지역을 광역적으로 계획하고 체계적·효율적으로 고치려고 지정하는 지구」
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재정비촉진지구는 도시의 낙후된 지역의 주거환경 개선, 기반시설 확충, 도시기능 회복을 광역적으로 추진하려고 지정합니다. 지구는 특성에 따라 주거지형·중심지형·고밀복합형 세 가지로 나뉩니다. 뉴타운형이라는 유형은 없습니다.
지구의 세 가지 유형
| 유형 | 어떤 지구인가 |
|---|---|
| 주거지형 | 노후·불량 주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구 |
| 중심지형 | 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구 |
| 고밀복합형 | 주요 역세권, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 대중교통 이용이 쉬운 지역으로서 소형주택 공급 확대, 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발이 필요한 지구 |
역세권처럼 교통이 편한 곳에 작은 집을 늘리고 땅을 높고 복합적으로 쓰려는 지구가 고밀복합형입니다. 빈칸으로 나오면 「고밀복합」만 써도, 「고밀복합형」이라고 써도 맞습니다.
지구는 어떤 조건으로 지정하나
지구의 면적은 10만제곱미터 이상이어야 하고, 2개 이상의 재정비촉진사업을 포함해 지정해야 합니다. 다만 고밀복합형은 역세권 또는 간선도로 교차지 등으로부터 일정 반경 이내에서 지정해야 하며, 시행령상 그 범위는 철도·도시철도가 2개 이상 교차하는 역세권 등 정해진 역세권의 역사 중심점 또는 간선도로 교차지의 교차점에서 500미터 이내입니다.
노후·불량 주택이 밀집한 지역, 상업·공업지역 등에서 도시기능 회복이 필요한 경우, 역세권 등 양호한 기반시설을 갖춘 지역 등이 지정 대상이며, 투기과열지구의 공공택지는 이 목록에 없습니다.
재정비촉진사업은 법이 이름을 열거합니다
| 근거 법 | 재정비촉진사업 |
|---|---|
| 도시 및 주거환경정비법 | 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업 |
| 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 | 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업 |
| 도시개발법 | 도시개발사업 |
| 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 | 주거재생혁신지구의 혁신지구재생사업 |
| 공공주택 특별법 | 도심 공공주택 복합사업 |
| 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 | 시장정비사업 |
| 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 | 도시·군계획시설사업 |
이 목록에 없는 사업, 예컨대 주택법에 따른 주택건설사업이나 택지개발촉진법에 따른 도시형생활주택단지조성사업은 재정비촉진사업이 아닙니다.
지정이 효력을 잃는 때
시·도지사 또는 대도시 시장은 이 기간을 1년의 범위에서 연장할 수 있습니다. 지정이 해제되면 재정비촉진계획 결정의 효력도 상실된 것으로 봅니다.
그 밖의 용어
우선사업구역은 재정비촉진구역 중 사업 활성화, 소형주택 공급 확대, 주민 이주대책 지원 등을 위해 다른 구역에 우선하여 개발하는 구역으로서 재정비촉진계획으로 결정되는 구역입니다. 존치지역은 재정비촉진사업을 할 필요성이 적어 재정비촉진계획에 따라 존치하는 지역입니다.
- 효력 상실 기한은 2년입니다. 1년은 시·도지사 등이 연장할 수 있는 범위이지 효력 상실 기한이 아닙니다.
- 도시개발법에 따른 도시개발사업에서 토지등소유자는 재정비촉진구역 안의 토지의 소유자와 그 지상권자입니다. 건축물만 소유한 사람은 해당하지 않습니다.
- 사업협의회는 위원의 2분의 1 이상이 요청하면 개최하고, 재정비촉진계획 수립권자가 필요하다고 판단하는 경우에도 개최합니다. 3분의 1이라는 서술은 틀립니다.
4 이 개념이 나온 기출문제
- 제28회 20번
- 제27회 24번
- 제26회 24번
- 제23회 61번
- 제22회 18번
- 제21회 4번
- 제20회 63번
- 제18회 18번
- 제18회 59번
- 제16회 19번
- 제15회 13번
- 제13회 29번
- 제12회 24번
- 제11회 29번
해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.
5 체크리스트 + 암기팁
- 재정비촉진사업은 재정비촉진지구에서 시행되는 도시 및 주거환경정비법상 주거환경개선·재개발·재건축사업, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상 가로주택정비·소규모재건축·소규모재개발사업, 도시개발사업, 혁신지구재생사업, 도심 공공주택 복합사업, 시장정비사업, 도시·군계획시설사업이다(제2조 제2호). 재개발·재건축, 소규모재건축, 시장정비, 도시·군계획시설사업을 묻는 「ㄱ~ㄹ 모두」 보기는 전부 해당한다. 주택법상 주택건설사업은 열거에 없다.
- 재정비촉진지구 지정을 고시한 날부터 2년이 되는 날까지 재정비촉진계획이 결정되지 않으면 그 2년이 되는 날의 다음 날 지정의 효력이 상실된다. 다만 시·도지사 또는 대도시 시장은 그 기간을 1년의 범위에서 연장할 수 있다(제7조 제1항). 빈칸 정답은 ㄱ 2, ㄴ 재정비촉진계획이며, 「1년」으로 쓴 서술은 틀리다.
- 도시개발법에 따른 도시개발사업에서 토지등소유자는 재정비촉진구역 안의 토지의 소유자와 그 지상권자이고, 건축물의 소유자는 해당하지 않는다(제2조 제8호 다목). 재정비촉진지구의 지정이 해제되면 재정비촉진계획 결정의 효력은 상실된 것으로 본다(제7조 제5항).
체크리스트 더 보기 3개 더체크리스트 접기
- 재정비촉진지구는 주거지형·중심지형·고밀복합형으로 구분하며(제2조 제1호), 면적은 10만제곱미터 이상이고 2개 이상의 재정비촉진사업을 포함하여 지정한다(제6조 제3항·제4항). 고밀복합형의 지정범위는 시행령상 정해진 역세권의 역사 중심점 또는 간선도로 교차지의 교차점에서 500미터 이내다. 사업시행자가 기반시설의 설치를 위하여 필요한 부지를 제공하면 재정비촉진계획에 용적률, 건축물의 높이 등을 조정하는 내용을 포함시킬 수 있다(제11조 제3항).
- 재정비촉진지구는 노후·불량 주택과 건축물이 밀집한 지역, 상업·공업지역 등에서 도시기능 회복이 필요한 경우, 역세권 등 양호한 기반시설을 갖춘 지역, 여러 사업을 체계적으로 개발할 필요가 있는 경우, 시행령상 이전되는 대규모 시설의 기존 부지를 포함한 지역에 지정할 수 있다(제6조 제2항). 투기과열지구의 공공택지는 사유가 아니다.
- 지정은 특별시장·광역시장 또는 도지사가 신청을 받아 관계 행정기관의 장과 협의하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 하며, 특별자치시장·특별자치도지사·대도시 시장(관할지역에 있고 다른 시·군·구에 걸치지 않는 경우에 한정)은 직접 지정한다. 지정하거나 변경할 때에는 지체 없이 공보에 고시한다(제5조).