관리사무소장의 손해배상책임(보증설정·보증보험금 지급)

📖 5분 정리무료 공개법령 근거: 공동주택관리법 외 1개 법령 4개 조문

1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다

18문항

18개년 기출 중 이 개념이 인용된 문항

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출제된 회차

공동주택관리법 제66조

가장 많이 인용된 조문 (14문항이 인용)

출제 회차 11회 · 12회 · 14회 · 15회 · 16회 · 18회 · 19회 · 20회 · 22회 · 23회 · 25회 · 26회

2 법령 근거 — 조문이 곧 정답입니다

출제 포인트에 나온 「가장 많이 인용된 조문」입니다.

공동주택관리법 제66조(관리사무소장의 손해배상책임)

① 주택관리사등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자등에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
② 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 주택관리사등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제82조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.
③ 주택관리사등은 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 날에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 한다.
1. 입주자대표회의의 회장
2. 임대주택의 경우에는 임대사업자
3. 입주자대표회의가 없는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장
④ 제2항에 따라 공탁한 공탁금은 주택관리사등이 해당 공동주택의 관리사무소장의 직을 사임하거나 그 직에서 해임된 날 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다.

출처: 공동주택관리법 [법률 제21447호, 2026. 3. 5., 타법개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 18문항 중 14문항이 인용

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공동주택관리법 시행령 제70조(손해배상책임의 보장)

법 제64조제1항에 따라 관리사무소장으로 배치된 주택관리사등은 법 제66조제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.
1. 500세대 미만의 공동주택: 3천만원
2. 500세대 이상의 공동주택: 5천만원

출처: 공동주택관리법 시행령 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36424호, 2026. 6. 23., 타법개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 18문항 중 10문항이 인용

공동주택관리법 시행령 제71조(보증설정의 변경)

① 법 제66조제2항에 따라 관리사무소장의 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 조치(이하 “보증설정”이라 한다)를 이행한 주택관리사등은 그 보증설정을 다른 보증설정으로 변경하려는 경우에는 해당 보증설정의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증설정을 하여야 한다.
② 보증보험 또는 공제에 가입한 주택관리사등으로서 보증기간이 만료되어 다시 보증설정을 하려는 자는 그 보증기간이 만료되기 전에 다시 보증설정을 하여야 한다.
③ 제1항 및 제2항에 따라 보증설정을 한 경우에는 해당 보증설정을 입증하는 서류를 법 제66조제3항에 따라 제출하여야 한다.

출처: 공동주택관리법 시행령 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36424호, 2026. 6. 23., 타법개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 18문항 중 4문항이 인용

공동주택관리법 시행령 제72조(보증보험금 등의 지급 등)

① 입주자대표회의는 손해배상금으로 보증보험금ㆍ공제금 또는 공탁금을 지급받으려는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 첨부하여 보증보험회사, 공제회사 또는 공탁기관에 손해배상금의 지급을 청구하여야 한다.
1. 입주자대표회의와 주택관리사등 간의 손해배상합의서 또는 화해조서
2. 확정된 법원의 판결문 사본
3. 제1호 또는 제2호에 준하는 효력이 있는 서류
② 주택관리사등은 보증보험금ㆍ공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전하여야 한다.

3 쉬운 설명

손해배상 보장 = 「관리사무소장이 끼친 손해를 미리 보험·공제·공탁으로 마련해 두는 것」

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관리사무소장으로 일하는 주택관리사등은 업무를 하다가 고의 또는 과실로 입주자등에게 재산상 손해를 입히면 물어 줄 책임이 있습니다. 중대한 과실일 때만 책임지는 것이 아닙니다. 이 책임을 미리 보장하려고 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해 둡니다.

얼마를 보장해야 하나 (시행령상 금액)

관리하는 공동주택	보장금액
500세대 미만	3천만원
500세대 이상	5천만원

보증설정부터 보상까지

보증보험·공제 가입 또는 공탁→배치된 날 증빙서류 제출→손해 배상(입주자대표회의가 지급 청구)→15일 이내 다시 가입하거나 부족한 공탁금 보전

증빙서류는 배치된 날에 입주자대표회의의 회장에게 냅니다. 임대주택이면 임대사업자에게, 입주자대표회의가 없으면 시장·군수·구청장에게 냅니다.

입주자대표회의가 보험금·공제금·공탁금을 받으려면 손해배상합의서 또는 화해조서, 확정된 법원의 판결문 사본, 이에 준하는 효력이 있는 서류를 붙여 청구합니다.

보증이 끊기는 틈이 생기면 입주자등이 보호받지 못합니다. 그래서 보증설정을 다른 것으로 바꿀 때는 기존 보증의 효력이 있는 기간 중에 새로 하고, 보험·공제 기간이 끝나 다시 가입할 때는 기간이 끝나기 전에 합니다. 공탁금은 사임·해임·사망한 날부터 3년 이내에는 찾을 수 없습니다.

이것만은 헷갈리지 말자

기준 세대수는 500세대입니다. 300세대는 회의록 공개와 회계감사의 기준 숫자이지 보장금액의 기준이 아닙니다.
보증기간을 다시 설정하는 때는 만료 전입니다. 만료 후 30일 이내, 만료 후 1개월 이내, 만료일 다음날은 모두 틀립니다.
배상한 뒤 보충하는 기한은 「지체 없이」가 아니라 15일 이내입니다. 공탁금 회수 제한은 5년이 아니라 3년입니다.
직인·배치 내용은 국토교통부장관이나 시·도지사가 아니라 시장·군수·구청장에게 신고합니다.

4 이 개념이 나온 기출문제

해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.

5 체크리스트 + 암기팁

암기팁. 배상 후 재가입·보전은 15일 이내, 공탁금 회수는 퇴직 등 뒤 3년 이후.

함정 주의. 500세대가 기준입니다. 보장금액(미만 3천만원·이상 5천만원)도, 주택관리사 대신 주택관리사보를 둘 수 있는 단지도 500세대 미만이며 500세대 「이하」가 아닙니다. 300세대는 회의록 공개와 회계감사의 기준 숫자이지 이 기준이 아닙니다.

함정 주의. ⚠️ 기출 당시에는 주택관리업자의 영업정지를 갈음하는 과징금이 「1천만원 이하」로 출제되었으나(제18회 2번) 현행 조문(제53조 제2항)은 「2천만원 이하」이다.

관리사무소장으로 배치된 주택관리사등은 500세대 미만이면 3천만원, 500세대 이상이면 5천만원을 보장하는 보증보험·공제에 가입하거나 공탁해야 한다(시행령 제70조). 빈칸 정답은 세대수 500, 금액 3천만원·5천만원이다. 보기에 「( )천만원」으로 단위가 있으면 3과 5만 쓴다.
주택관리사등은 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자등에게 재산상 손해를 입히면 배상할 책임이 있다(제66조 제1항). 「고의 또는 중대한 과실에 한한다」는 틀리다. 보증설정 증빙서류는 배치된 날 입주자대표회의 회장(임대주택은 임대사업자, 대표회의가 없으면 시장·군수·구청장)에게 낸다(같은 조 제3항).
배치 내용과 업무 집행에 사용할 직인은 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다(제64조 제5항, 시ㆍ도지사 아님). 주택관리사보로 갈음할 수 있는 단지는 500세대 미만이고 이하가 아니다(시행령 제69조 제1항). 배치된 주택관리사의 교육은 배치된 날부터 3개월 이내이고 2년이 아니다(시행규칙 제33조 제1항 제2호).

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보증설정을 다른 보증설정으로 바꾸려면 기존 보증설정의 효력이 있는 기간 중에 하고(시행령 제71조 제1항), 보증보험·공제의 기간이 끝나 다시 설정하려면 만료되기 전에 한다(같은 조 제2항). 만료 후 30일·1개월 이내나 만료일 다음날은 틀리다.
입주자대표회의가 손해배상금을 청구할 때는 손해배상합의서 또는 화해조서, 확정된 법원의 판결문 사본, 이에 준하는 서류를 첨부한다(시행령 제72조 제1항). 배상한 뒤에는 15일 이내에 다시 가입하거나 공탁금의 부족분을 보전한다(같은 조 제2항). 공탁금은 사임·해임·사망일부터 3년 이내에는 회수할 수 없다(법 제66조 제4항).
관리사무소장은 입주자대표회의가 의결하는 운영·관리·유지·보수·교체·개량 업무와 관련해 대표회의를 대리하여 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다(제64조 제3항). 비용지출을 수반하는 하자보수 청구·장기수선계획 조정·안전관리계획 수립·건축물 안전점검은 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다(제64조 제2항 제2호 단서).

6 예제 — 이 개념, 실제로 이렇게 나왔습니다

제26회 주택관리관계법규 54번공동주택관리법 시행령 제70조(손해배상책임의 보장) 규정이다. ( )에 들어갈 아라비아 숫자를 쓰시오.주관식 · 빈칸 1개해설 보기 →제23회 주택관리관계법규 52번공동주택관리법 시행령 제70조(손해배상책임의 보장) 규정의 일부이다. ( )에 들어갈 숫자를 쓰시오.주관식 · 빈칸 2개해설 보기 →제19회 주택관리관계법규 8번⚠️ 출제 후 법 개정주택법령상 관리사무소장의 업무 등에 관한 설명으로 옳은 것은?옳은 것 고르기해설 보기 →

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