자치관리와 위탁관리(자치관리기구·주택관리업자 선정)
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공동주택관리법 시행령 제4조
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공동주택관리법 시행령 제4조(자치관리기구의 구성 및 운영)
① 법 제6조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비”란 별표 1에 따른 기술인력 및 장비를 말한다.
② 법 제6조제1항에 따른 자치관리기구(이하 “자치관리기구”라 한다)는 입주자대표회의의 감독을 받는다.
③ 자치관리기구 관리사무소장은 입주자대표회의가 입주자대표회의 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출되었을 때에는 그 선출된 인원을 말한다. 이하 같다) 과반수의 찬성으로 선임한다.
④ 입주자대표회의는 제3항에 따라 선임된 관리사무소장이 해임되거나 그 밖의 사유로 결원이 되었을 때에는 그 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 새로운 관리사무소장을 선임하여야 한다.
⑤ 입주자대표회의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸할 수 없다.
출처: 공동주택관리법 시행령 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36424호, 2026. 6. 23., 타법개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 28문항 중 13문항이 인용② 법 제6조제1항에 따른 자치관리기구(이하 “자치관리기구”라 한다)는 입주자대표회의의 감독을 받는다.
③ 자치관리기구 관리사무소장은 입주자대표회의가 입주자대표회의 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출되었을 때에는 그 선출된 인원을 말한다. 이하 같다) 과반수의 찬성으로 선임한다.
④ 입주자대표회의는 제3항에 따라 선임된 관리사무소장이 해임되거나 그 밖의 사유로 결원이 되었을 때에는 그 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 새로운 관리사무소장을 선임하여야 한다.
⑤ 입주자대표회의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸할 수 없다.
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공동주택관리법 제6조(자치관리)
① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 자치관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 제11조제1항에 따른 요구가 있은 날(제2조제1항제2호마목에 따라 의무관리대상 공동주택으로 전환되는 경우에는 제19조제1항제2호에 따른 입주자대표회의의 구성 신고가 수리된 날을 말한다)부터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다.<개정 2019. 4. 23., 2021. 8. 10.>
② 주택관리업자에게 위탁관리하다가 자치관리로 관리방법을 변경하는 경우 입주자대표회의는 그 위탁관리의 종료일까지 제1항에 따른 자치관리기구를 구성하여야 한다.
출처: 공동주택관리법 [법률 제21447호, 2026. 3. 5., 타법개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 28문항 중 10문항이 인용② 주택관리업자에게 위탁관리하다가 자치관리로 관리방법을 변경하는 경우 입주자대표회의는 그 위탁관리의 종료일까지 제1항에 따른 자치관리기구를 구성하여야 한다.
공동주택관리법 제7조(위탁관리)
① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다.<개정 2022. 6. 10.>
1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 “전자입찰방식”이라 한다)할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.
1의2. 다음 각 목의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻을 것
가. 경쟁입찰: 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항
나. 수의계약: 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항
2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것
② 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 한다.
출처: 공동주택관리법 [법률 제21447호, 2026. 3. 5., 타법개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 28문항 중 8문항이 인용1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 “전자입찰방식”이라 한다)할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.
1의2. 다음 각 목의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻을 것
가. 경쟁입찰: 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항
나. 수의계약: 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항
2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것
② 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 한다.
공동주택관리법 제12조(사업주체의 주택관리업자 선정)
사업주체는 입주자대표회의로부터 제11조제3항에 따른 통지가 없거나 입주자대표회의가 제6조제1항에 따른 자치관리기구를 구성하지 아니하는 경우에는 주택관리업자를 선정하여야 한다. 이 경우 사업주체는 입주자대표회의 및 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 그 사실을 알려야 한다.
출처: 공동주택관리법 [법률 제21447호, 2026. 3. 5., 타법개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 28문항 중 2문항이 인용공동주택관리법 시행령 제5조(주택관리업자의 선정 등)
① 법 제7조제1항제1호에 따른 전자입찰방식의 세부기준, 절차 및 방법 등은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.
② 법 제7조제1항제2호에서 “입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식”이란 다음 각 호에 따른 방식을 말한다.
1. 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁입찰로 할 것. 이 경우 다음 각 목의 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.
가. 입찰의 절차
나. 입찰 참가자격
다. 입찰의 효력
라. 그 밖에 주택관리업자의 적정한 선정을 위하여 필요한 사항
2. 삭제 <2023. 6. 13.>
3. 입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 할 것
4. 계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정할 것
③ 법 제7조제2항 전단에 따라 입주자등이 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구하려면 전체 입주자등 과반수의 서면동의가 있어야 한다.
출처: 공동주택관리법 시행령 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36424호, 2026. 6. 23., 타법개정] 국가법령정보센터 원문 대조 · 이 개념 기출 28문항 중 10문항이 인용② 법 제7조제1항제2호에서 “입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식”이란 다음 각 호에 따른 방식을 말한다.
1. 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁입찰로 할 것. 이 경우 다음 각 목의 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.
가. 입찰의 절차
나. 입찰 참가자격
다. 입찰의 효력
라. 그 밖에 주택관리업자의 적정한 선정을 위하여 필요한 사항
2. 삭제 <2023. 6. 13.>
3. 입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 할 것
4. 계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정할 것
③ 법 제7조제2항 전단에 따라 입주자등이 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구하려면 전체 입주자등 과반수의 서면동의가 있어야 한다.
3 쉬운 설명
자치관리와 위탁관리 = 「입주자등이 직접 관리 조직을 꾸리느냐, 주택관리업자에게 맡기느냐」
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입주자등이 정하는 관리방법은 두 가지입니다. 직접 자치관리기구를 만들어 관리하거나, 주택관리업자를 선정해 맡깁니다. 어느 쪽이든 선정과 구성의 주체는 입주자대표회의입니다.
두 방식을 나란히 보면
| 자치관리 | 위탁관리 | |
|---|---|---|
| 핵심 | 관리사무소장이 자치관리기구의 대표자이고, 기술인력과 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성합니다 | 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정합니다 |
| 시한 | 관리 요구가 있은 날부터 6개월 이내에 대표자를 선임하고 구성합니다. 위탁관리에서 자치관리로 바꾸면 위탁관리의 종료일까지 구성합니다 | — |
| 동의·찬성 | 관리사무소장은 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선임합니다. 입주자대표회의의 감독을 받습니다 | 입찰·계약의 중요사항에 전체 입주자등의 과반수 동의를 얻습니다 |
| 바꿔치기 | 회장이 대표자 ✕ · 선임에 3분의 2 이상 ✕ · 입주자 과반수 ✕ | 3분의 2 이상 서면동의 ✕ · 계약기간을 하자담보책임기간에 맞춘다 ✕ |
위탁관리로 정했을 때 업자 선정
전자입찰방식으로 선정→입찰·계약 중요사항에 전체 입주자등 과반수 동의→계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려
전자입찰방식이 원칙이고, 국토교통부장관이 고시하는 경우에만 예외입니다. 고시로 정한 경우 외에는 경쟁입찰로 합니다. 과반수 동의를 받는 대상은 경쟁입찰이면 입찰의 종류·방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등이고, 수의계약이면 계약상대자 선정, 계약 조건 등입니다. 입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하면 참관할 수 있게 해야 합니다.
기존 주택관리업자의 서비스가 만족스럽지 못하면, 입주자등은 새 입찰에서 기존 업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있고 입주자대표회의는 따라야 합니다. 이 요구에는 전체 입주자등 과반수의 서면동의가 필요합니다.
입주자대표회의가 움직이지 않으면
입주자대표회의가 관리방법 결정을 통지하지 않거나 자치관리기구를 구성하지 않으면, 사업주체가 주택관리업자를 선정합니다. 이때 입주자대표회의와 시장·군수·구청장에게 그 사실을 알려야 합니다.
이것만은 헷갈리지 말자
- 위탁관리에서 자치관리로 바꿀 때는 위탁관리가 끝나는 날까지 구성합니다. 끝난 다음 날부터 6개월이 아닙니다.
- 관리사무소장이 결원이 되면 그 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 새로 선임합니다.
- 입주자대표회의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸할 수 없습니다.
- 감사는 참관을 원할 때 참관하게 하면 되고, 반드시 참관해야 하는 것은 아닙니다.
4 이 개념이 나온 기출문제
- 제28회 6번
- 제28회 28번
- 제28회 32번
- 제28회 52번
- 제27회 65번
- 제26회 6번
- 제25회 52번
- 제24회 6번
- 제24회 32번
- 제23회 8번
- 제22회 6번
- 제22회 71번
- 제21회 8번
- 제21회 27번
- 제20회 7번
- 제19회 67번
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- 제16회 46번
- 제15회 4번
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5 체크리스트 + 암기팁
함정 주의. 「위탁관리의 종료일까지」입니다. 종료일 다음 날부터 6개월이 아닙니다. 입주자대표회의 구성원 과반수는 관리사무소장 선임이고, 전체 입주자등 과반수는 입찰·계약 중요사항 동의와 기존 업자 참가 제한 요구입니다.
함정 주의. 자치관리기구의 대표자는 「관리사무소장」입니다. 결원이 되면 30일, 주택관리업자가 배치한 주택관리사등의 결원은 15일로 서로 다릅니다. ⚠️ 기출에서는 자치관리기구의 장비를 수중펌프 1대 이상·누전측정기 1대 이상으로 적었으나, 지금 시행령 별표 1은 비상용급수펌프(수중펌프)·절연저항계(누전측정기) 각 1대 이상 외에 건축물 안전점검 보유장비(망원경, 카메라, 돋보기, 콘크리트균열폭측정기, 5미터 이상용 줄자, 누수탐지기 각 1대 이상)도 정합니다.
함정 주의. ⚠️ 기출에서는 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 선정할 때 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 않으면 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성으로 정할 수 있다고 했으나, 지금 공동주택관리법에는 이 방식이 없고 입찰·계약의 중요사항에 전체 입주자등 과반수의 동의를 얻어야 합니다.
- 위탁관리를 정하면 입주자대표회의는 주택관리업자를 선정하며, 입찰·계약의 중요사항에 전체 입주자등 과반수의 동의를 얻어야 한다(공동주택관리법 제7조 제1항). 경쟁입찰은 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등이고 수의계약은 계약상대자 선정, 계약 조건 등이다. 주관식 빈칸의 정답은 ㄱ 주택관리업자, ㄴ 경쟁, ㄷ 수의다.
- 자치관리를 정하면 입주자대표회의는 관리의 이관 요구가 있은 날부터 6개월 이내에 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성한다(제6조 제1항). 주관식 빈칸의 정답은 6, 관리사무소장이다. 위탁관리에서 자치관리로 바꾸면 위탁관리의 종료일까지 구성한다(제6조 제2항).
- 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 관리한다(제11조 제1항). 관리방법은 전체 입주자등의 과반수 찬성으로 정하고(시행령 제3조 · 3분의 2 이상은 틀림), 공동관리는 단지별 입주자등의 과반수 서면동의가 필요하다(제8조 제2항 · 3분의 1 이상은 틀림).
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- 자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받고, 관리사무소장은 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선임한다(시행령 제4조 제2항·제3항). 관리사무소장이 결원이 되면 그 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 새로 선임한다(제4조 제4항). 입주자대표회의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸할 수 없다(제4조 제5항). 공동관리·구분관리를 하면 그 단위별로 공동주택관리기구를 구성한다.
- 전자입찰방식의 세부기준·절차·방법은 국토교통부장관이 고시한다. 고시하는 경우 외에는 경쟁입찰로 하고, 감사가 참관을 원하면 참관하게 하며, 계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려해 정한다(시행령 제5조 제1항·제2항). 기존 업자의 입찰 참가 제한 요구는 전체 입주자등 과반수의 서면동의로 하고 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 한다(제7조 제2항, 시행령 제5조 제3항).
- 입주자대표회의로부터 관리방법 결정의 통지가 없거나 자치관리기구를 구성하지 않으면 사업주체가 주택관리업자를 선정하고, 입주자대표회의와 시장·군수·구청장에게 알린다(제12조). 주택관리업자는 배치된 주택관리사등이 결원이 되면 그 사유가 발생한 날부터 15일 이내에 새로 배치한다(시행령 제66조 제1항 · 관리사무소장 결원의 30일과 구별).